Нотариус осуществляет деятельность от имени государства, в частности, занимается удостоверением бесспорных фактов, обеспечивает законность правовых основ сделки и выступает в качестве квалифицированного свидетеля.
Нотариальные сделки с недвижимостью
Для осуществления сделок по отчуждению недвижимости, в том числе обмена, дарения и купли-продажи, регламентируемых статьей 550 Гражданского кодекса РФ, указано, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации и должны быть совершены в нотариальной или простой письменной форме.
Статьи 24 и 30 122-ФЗ (от 21.07.1997года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предполагают нотариальное сопровождение сделок в следующих случаях:
отчуждение долей участниками общей собственности;
отчуждение имущества гражданином, не достигшим совершеннолетнего возраста (либо признанного недееспособным);
сделки, осуществляемые на условиях прав опеки.
Нотариус или уполномоченное должностное лицо совершает нотариальное сопровождение в соответствии с законом, регламентирующим деятельность подобных структур, что подразумевает проведение проверки законности осуществляемых сделок.
Кроме того, нотариальное лицо подтверждает дееспособность собственников, участвующих в сделке, занимается разъяснением смысла и значения проекта, утверждает законность и содержание проводимых актов.
122-ФЗ, а также 221-ФЗ («О государственном кадастре недвижимости») обязывает нотариуса самостоятельно запрашивать данные из Единого государственного реестра и сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, сделка может быть нотариально заверена только в случае ее соответствия законным требованиям.
Условия и особенности заключения договора купли-продажи:
В обязательном порядке указываются данные, которые устанавливают недвижимое имущество (расположение объекта, в том числе на определенном участке, либо входящую в состав другого недвижимого имущества).
Обозначается цена сооружения или здания, включая случаи, при которых объект расположен на земельном участке.
Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по подписанному акту или иному документу, фиксирующему передачу объекта. (При уклонении от подписания акта одной из сторон данное действие трактуется как отказ).
Если переданная покупателю недвижимость не соответствует условиям заключенного договора (в том числе ее качество) — в соответствии со статьей 475 ГК РФ, покупатель вправе требовать замены или отмены сделки.
Лица, имеющие право пользования недвижимым имуществом, указываются в перечне, который включен в рамки договора (с указанием прав на пользование объектом).
Продажа объектов, соответствующих помещениям экономического класса (предприятия и производственные здания), регулируются статьями 559 — 566 Гражданского кодекса РФ.
Так, при требовании получить согласие от юрлица, госорганов, органов местного самоуправления делается запрос. На который запрашиваемая сторона может ответить согласием или отказом с указанием недвижимого имущества и особенностей сделок с ним.
Внимание. Молчание в данном случае не может считаться согласием (кроме случаев, установленных статьями 157.1 ГК РФ).
Сделки, связанные с отчуждением общего недвижимого имущества одним из супругов, требуют получения и нотариально заверенного согласия второго супруга (согласно статьи 35 Семейного кодекса).
Если продажа осуществляется собственником, имеющим долю в общедолевой недвижимости, необходимо выполнить обязательство об извещении других собственников в письменной форме с намерением продать собственную часть объекта (цена и условия сделки также указываются).
Тогда сделка нотариально заверяется спустя один месяц (после оповещения других собственников).
Извещение о продаже одной доли в общем недвижимом имуществе может быть осуществлено самостоятельно либо через нотариуса.
При этом нотариус не несет ответственности о предоставляемых сведениях, связанных с другими собственниками (в том числе об адресах, по которым направляются извещения).
Важно. При предоставлении услуг представитель нотариальной конторы несет ответственность за качество и правомерность предоставляемых профессиональных услуг.
Нотариус осуществляет деятельность от имени государства, в частности, занимается удостоверением бесспорных фактов, обеспечивает законность правовых основ сделки и выступает в качестве квалифицированного свидетеля.